1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пени) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества либо (в отдельных случаях) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Неоднозначность некоторых норм Закона № 159-ФЗ на практике дает возможность органам местного самоуправления мешать реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение недвижимости. Рассматривая проблемы аренды нежилых помещений субъектами малого и среднего бизнеса, при установлении наличия у субъекта преимущественного права выкупа помещений, следует иметь в виду, что законом не установлены указания об обязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок. С учетом того, что государственной регистрации подлежат только договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок не менее одного года, в случае отсутствия в договоре аренды прямого указания о сроке его действия, превышающем один год, правило о государственной регистрации на него не должно распространяться. Данная позиция отражена в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[31], согласно которому договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.
Таким образом, договор аренды, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит. Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, также не подлежит государственной регистрации, поскольку неопределенный срок может продолжаться как менее, так и более года и действителен до момента государственной регистрации нового договора аренды на то же имущество с тем же арендатором, заключенного более чем на год. Кроме того, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если после окончания срока действия договора арендодатель не потребовал возвратить арендуемое имущество, а арендатор с согласия арендодателя продолжил пользоваться арендуемым имуществом, то договор считается возобновленным на тех же условиях.
В правоприменении возникают ситуации, когда по истечении срока действия одного договора аренды недвижимости был заключен новый договор аренды сроком более чем на один год, однако с момента его подписания до государственной регистрации проходит какое-то время. В этой связи при рассмотрении заявления предпринимателя о преимущественном праве выкупа имущества возникает спор: будет ли распространяться на отношения сторон действие предыдущего договора аренды до момента государственной регистрации нового договора либо арендатор незаконно пользуется спорным имуществом? Как правило, в таких случаях субъект малого и среднего предпринимательства получает письменный отказ соответствующего органа местного самоуправления в предоставлении преимущественного права на приобретение арендованного имущества мотивированный тем, что договор аренды, заключенный на срок менее одного года либо на неопределенный срок, не прошел государственную регистрацию.
В качестве меры, направленной на защиту имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства представляется необходимым внести изменения в Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», изложив подпункт 1 части 1 ст. 3 и ст. 6 в следующей редакции (таблицы 2 и 3):
Таблица 2. Редакция статьи нормативного правового акта
Таблица 3. Редакция статьи нормативного правового акта
3. Совершенствование правовых условий информационной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства
В современном российском обществе в условиях развития рыночной экономики представители малого и среднего бизнеса сталкиваются с рядом определенных трудностей в процессе осуществления предпринимательской деятельности, нивелировать негативные последствия которых возможно, в том числе, за счет использования различного рода информации, доступ к которой или распространение которой зачастую затруднено.
Особенностью субъектов малого и среднего предпринимательства является то, что они ограничены в финансовых ресурсах и не в состоянии проводить дорогостоящие маркетинговые исследования и мероприятия, рекламировать свою деятельность в объеме, обеспечивающем устойчивое и поступательное развитие их деятельности. Один из важнейших факторов, обеспечивающих развитие данного бизнеса, – это формирование общедоступных информационных (коммерческих и некоммерческих) систем коллективного пользования, которые в состоянии на регулярной основе обеспечивать предпринимателей всей необходимой информацией[32], а также возможность распространения информации о своей деятельности среди широкого круга потребителей.
На сегодняшний день таких возможностей в сфере информационной поддержки малого и среднего предпринимательства на уровне федерального и местного законодательства не предусмотрено, что является значительным упущением, замедляющим развитие данного сектора предпринимательства.
Конец ознакомительного фрагмента.
Текст предоставлен ООО «ЛитРес».
Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.
Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.
Примечания
1
Автомобильная промышленность, которая впоследствии станет «локомотивом» японской экономики, сразу после Второй мировой войны была ограничена в развитии действиями оккупационных властей, поэтому прерогатива в восстановлении почти полностью разрушенной экономики отдавалась малому и среднему бизнесу.
2
См.: Кикабидзе Э. Подходы Японии к развитию малого бизнеса в России // Проблемы Дальнего Востока. 1996. № 3.
3
См.: Японский опыт поддержки и развития малого и среднего бизнеса: Аналитические материалы. М.: Информационно-аналитический центр МЦРП, 2005.
4
См.: Загоруйко И.Ю., Фролович Э.М. Исследование развития и оптимизации малого предпринимательства в России в условиях мирового кризиса // Вестник Пермского университета. 2012. № 3.
5
См.: Малюгина А. А. Опыт государственной поддержки малого и среднего бизнеса во Франции: Автореф. дис… к.э.н. М. 2012. С. 4.
6
См.: Багова А. Опыт поддержки малого и среднего бизнеса в зарубежных странах (на примере Германии и Франции) // Предпринимательское право. Приложение «Бизнес и право в России и за рубежом». 2013. № 1.
7
Центробанк видит одним из приоритетов развития экономики рост кредитования мсп. 11 марта состоялось совместное заседание Правления "ОПОРЫ РОССИИ» и НП «ОПОРА». Главным вопросом на повестке дня стояло обсуждение банковской системы РФ: кредитование субъектов малого и среднего предпринимательства. URL: http://new.opora.ru/news/federal/463-tsentrobank-vidit-odin-iz-prioritetov-razvitiya-ekonomiki-rost-kreditovaniya-msp
8
Горькаева О. Господдержка для самых маленьких. Изд. дом Коммерсантъ. Business Guide (Финансирование среднего и малого бизнеса). Приложение. 2012. № 7(138). 10.04.2012. URL: http://www.kommersant.ru/doc/1906270/print.
9
Правительство РФ обещало малому предпринимательству, что оно будет кредитоваться по ставкам не выше 11 %, а кредитные организации, предоставляющие такие кредиты, получат, в свою очередь, государственные гарантии. Для этого, Внешэкономбанк и Российский банк развития увеличат финансирование малого бизнеса с 9 до 30 млрд рублей. Кроме этого, еще 10,5 млрд рублей будут выделены региональным банкам на эти же цели из федерального бюджета в форме субсидирования ставок по кредитам, грантов, средств венчурных фондов (Батяев А.А., Дудкина М.Г., Нурушева Л.К. Кредиты для малого бизнеса в условиях кризиса. М.: Научная книга, 2010. С. 25).